什么樣的房子適合做民宿？

民宿行業從業好多年，親手做過幾百套民宿，各類風格，十幾個城市。

因為日常生活中，太多朋友過來咨詢各類問題，想進入民宿行業，成為一個投資客或者有情懷的房東。坦白的說，講了太多次了，不如把這些經驗寫下來，分享給喜歡的人。省的自己一遍遍的講了。

計劃了一些問題，也歡迎大家提問，有價值的問題，我會專門回復。

只講干貨不矯情。

分界線。

選擇做民宿需要考慮的幾個點：???政策-城市-周邊-小區-鄰里-房間。

??政策。（首先要考慮政策的影響，從政策上來講國家是支持民宿發展的，各地落實情況和發展情況均有不同）

1，目前國內的政策是支持民宿的。從全國來看民宿仍然處于高速發展時期，未來幾年民宿比較重要的話題在于，民宿如何實現標準化，建立合適的管控方式。重要的幾個點在于：對入住人的管控，實現類酒店式的聯網登記/消防安全問題（標準消防品的/房間消防隱患）/民宿的房主的登記備案等。

2.多數城市政府對于民宿的政策都是內緊外松，即態度是開放包容且支持，但是一旦出現問題（比如鄰居聯合小區各種人聯合抵制等，民宿消防等方面不符合要求被舉報等，重大會議臨時關閉全部平臺房源）都要必須關閉。

3.特別提醒的是，存在極個別區域，政策上并不支持民宿。需要進行適當的了解。

??城市。（了解政策情況后，選擇城市，主要看城市的空置率/長短租套利空間。因為供給和需求決定我們的拿房價格和成本。）

1.空置率。一個城市的長短租套利空間和房屋的空置率情況，對于這個城市是否適合做民宿，有著重要的影響。簡單來說就是這個城市是不是有很多房子，有足夠的剛需住房以外的多余的房子，才會有房子用來出租。房租才會相對比較低。

2.長短租套利空間。這里面有一個參考比例1/10--1/18.這個數值是一個參考比例，也是一個范圍。舉例來說

例子1:（如月租2000的房子，如果日租是否可以賣200一天，參照周邊酒店民宿價格。1/10是很理想的短租套利空間，簡單理解就是賣10天就能回收月租，盈利可能性高。）

例子2:把1/10--1/18看作是一個范圍，一間民宿，在一個城市的單日價格是有天花板的。當然你的投入是可以影響房間價格，但從盈利和回本周期來看，一旦突破天花板，你的投入和房間單日價格的增長將不成比例。（月租2000的房子，賣160-200左右，月租7000的房子，賣單日700難度大但賣385是可以的，每個月后12天是盈利空間。如果100%出租率的話兩種情況的單月盈利是一樣的。）建議不要超過1/18的這個底線。

當然，房間效果更優秀投入更高的房子，獲得房客入住的可能性更高，一切都沒有絕對的，而是一個平衡點。

??周邊。（前面在哪個城市做，基本心里有數了，那么接下來就是看城市的周邊了）

說的直接一點，民宿主要的客戶，更多比例還是來源于旅游人群/流動人群（對于民宿未來發展和如何擴大民宿的受眾群體，后面再講）。

周邊的情況，不一定能影響你的價格天花板，但是能決定你定價的底線，不會跌掉。

選好城市以后，就是城市的以下情況了：

交通便利/

旅游景點附近/

景色附近/

濃厚的當地特色/

大型商業中心/

美食聚集區/

大學/

重點醫院/

商務中心/

以上都是至少要符合一個。

??小區。（從上個步驟過來，我們已經可以開始劃片找小區了）

1.小區不要太難找，太難進。（房客打車或者乘坐公共交通要能?？吭谛^百米之內，因為拉著行李或者拖家帶口，到處找到處問會降低體驗。進小區需要門禁，上電梯需要門禁。這個情況需要辯證的看，一般管理比較嚴格的小區，小區的情況會比較好而且比較靜謐。但是房客在第一次入住的時候會比較麻煩，這里面會造成民宿房東比較高的運營成本，即需要你處理溝通的內容較多。所以門禁卡的事情是需要考慮平衡的。）

2.小區鄰里物業對待民宿的態度。

鄰里的態度（幾個人的情況下沒有關系，只要符合規定，手續齊全，有關部門都不會插手，但是如果這個小區是聯合抵制的態勢，那就不要在這里租房子。）

物業態度（物業基本上的態度是，“不要給我添麻煩”就好，存在個別物業會抵制，會造成一些困擾）

個別地區政府/社區公安的態度。

以上基本滿足的情況下，這個小區已經可以進入我們的考慮范圍內了。坦白來說，國家是支持短租的，只要你的手續齊全，業主物業都是無法干涉你的短租行為的。關于短租的手續可以查到，有需要呢，我會專門來講。

??房間。（確定小區以后開始找房子。）

/戶型：推薦開間/一室一廳/兩居室（考慮受眾群體和投入成本）房間有特色（落地窗/大陽臺/南北通透/朝陽/loft等等）

/房東：緊接著要確定的是，房東是否同意把房子做成短租房。

（坦白講，是需要溝通的，無論是普及短租內容還是承諾到期送家具家電還是說短租的好處，因為短租確實對房間的保護要比長租好。）

/租期：因為畢竟要投入資金裝修房子，所以租期最好3年起。（裝飾房子是很重要的內容，建議找專業的設計人員，根據查閱了公司相關數據不難判斷，在成熟的市場內，專業設計的房子簡單來說就是好看的房子，旺季月盈利情況非?？捎^，淡季也能維持成本。但是較差的或沒有裝飾的房間，旺季還可以，但是淡季的入住率是斷崖下降。）

/房間基礎（考慮到改造成本）：

水電路（重點功能區域，水路通暢，下水通暢。燈具插座通電，空調熱水器大型家電已經有專門插座和線路）

天地墻（即頂面/墻面/地面，頂面挑高不要過低，2.4m是底線。墻面推薦是無造型，白色乳膠漆墻面，查看有無滲漏區域。地面要有瓷磚或地板，完好不要太老舊，木地板邊緣翹起一般是因為泡過水。其他情況不是不可以拿，只是會增加改造成本，房子情況比較破的反而房租也會優惠。）

浴室（底線是滿足洗澡/排泄/洗漱/置物需求，基礎盡可能好一些，熱水器制熱效果要好，水量最好不要太小。盡量不要進行廁所的改造，因為成本很高。）

門窗（正常使用，無需更換）

電梯（支持大件搬運）

電器（基本生活電器，都可以談房東理應提供的?？照{/洗衣機/灶臺/油煙機/冰箱/熱水器）

廚房（重油污廚房清理需要專業人士，收費較高）

家具（嵌入式家具/房東提供家具 這兩個都是會影響裝修效果的內容，因為他們的色彩材質在房間中占據了較大體積）

以上情況，篩選下來，這個房子就是最適合做民宿的。凡事沒有絕對，不是說這樣的房子絕對掙錢，但是最大概率上是會盈利的。各位看官可以把這個當作是一個“繞坑指南”。祝大家早日回本，少交學費。